• 1 Δεκεμβρίου, 2025
  • Συντάκτης: Συμεών Μαυρουδής
  • Κατηγορία: Άρθρα Fast Finance
Δεν υπάρχουν Σχόλια

CTO Realty: Πάει για κλείσιμο έτους με μέρισμα 8,4% και ποιοτικό χαρτοφυλάκιο

Άλλη μια ενδιαφέρουσα μερισματοφόρος επιλογή από τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας.

Η εικόνα που προκύπτει από το τρίτο τρίμηνο της CTO Realty Growth (NYSE:CTO) είναι μια εικόνα σταθερής, μεθοδικής προόδου.

Η εταιρεία έχει αυξήσει σημαντικά τον ρυθμό μισθώσεων, όμως το πιο σημαντικό είναι ότι η ανάπτυξη αυτή έχει ουσιαστικό, «ποιοτικό» χαρακτήρα. Από την αρχή του έτους, η εταιρεία έχει ολοκληρώσει 482.000 τετραγωνικά πόδια (45.000 τ. μέτρα) νέων μισθώσεων, εκ των οποίων 424.000 τετραγωνικά αφορούν συγκρίσιμες μισθώσεις με μέση αύξηση βασικού ενοικίου 21,7%.

Στο τρίμηνο, τα 13.300 τετραγωνικά μέτρα σε νέες μισθώσεις και ανανεώσεις , με μέσο ενοίκιο 247$ ανά τ. μ. και αύξηση ενοικίου 10,3%, δείχνουν ότι η εταιρεία έχει ισχυρή διαπραγματευτική θέση στις τοπικές αγορές όπου δραστηριοποιείται. Παράλληλα, το same-property NOI (καθαρό λειτουργικό εισόδημα από υφιστάμενα ακίνητα) αυξήθηκε 2,3%. Το ποσοστό αυτό μπορεί να μην εντυπωσιάζει από μόνο του, αλλά αντικατοπτρίζει επιτυχημένες παρεμβάσεις σε μεγάλα ακίνητα και βελτιωμένη λειτουργία μικρότερων καταστημάτων σε επιλεγμένες τοποθεσίες.

Κρίσιμο στοιχείο είναι το signed-not-open pipeline, δηλαδή τα μισθωτήρια που έχουν υπογραφεί αλλά δεν έχουν ακόμη αποδώσει έσοδα. Το σύνολο φτάνει τα 5,5 εκατ. δολάρια ετησίων ενοικίων, περίπου 5,3% του σημερινού recurring cash base rent.

Από αυτά, η διοίκηση εκτιμά ότι περίπου 76% θα αναγνωριστεί το 2026 και το σύνολο το 2027. Η ύπαρξη ενός τέτοιου «ορατού» pipeline αποτελεί ουσιαστικό οδηγό για μελλοντική αύξηση των αποτελεσμάτων χωρίς πρόσθετο ρίσκο.

Anchor boxes και Shops at Legacy: αναμόρφωση χώρων με προοπτική αξίας

Ο πυρήνας της στρατηγικής της CTO είναι η επαναμίσθωση δέκα μεγάλων anchor boxes. Ήδη έξι από αυτά έχουν μισθωθεί και οι υπόλοιπες τέσσερις περιπτώσεις βρίσκονται σε προχωρημένες διαπραγματεύσεις.

Η διοίκηση στοχεύει σε αυξήσεις ενοικίων της τάξης του 40% έως 60% σε σχέση με τους προηγούμενους μισθωτές, κάτι που εάν επιτευχθεί θα αλλάξει καθοριστικά τη δυναμική του χαρτοφυλακίου.

Η περίπτωση Shops at Legacy στο Dallas αποτελεί παράδειγμα στρατηγικής αναβάθμισης ενός προβληματικού χώρου. Η εταιρεία παίρνει την έκταση που είχε αφήσει κενή η WeWork και την αναδιαμορφώνει με τρόπο που ενισχύει την εμπορική ζωτικότητα του κέντρου. Συγκεκριμένα, υπέγραψε μισθωτήριο για 1900 τετραγωνικά μέτρα με ιδιωτική λέσχη μελών, υπέγραψε επιπλέον 2800 τετραγωνικά μέτρα με εταιρεία co-working και έχει ήδη εντάξει περίπου 5600 τετραγωνικά μικρών καταστημάτων, εστίασης, fitness και retail.

Σήμερα η πληρότητα του κέντρου βρίσκεται περίπου στο 85%, και, όπως σωστά σημείωσε η διοίκηση, η επαναλειτουργία μεγάλων χώρων αυτού του είδους φέρνει όχι μόνο ενοίκια, αλλά και επισκεψιμότητα που ενισχύει τις επιδόσεις όλου του κέντρου.

Το γεγονός ότι η εταιρεία έχει απορρίψει μισθωτές με αδύναμες οικονομικές επιδόσεις ή υπερβολικά αιτήματα για επιδοτήσεις αποδεικνύει μια πειθαρχημένη στρατηγική. Δεν έχει σημασία να μειωθεί η κενότητα γρήγορα, αλλά να μειωθεί ορθά, με μισθωτές που θα στηρίξουν την αξία του ακινήτου.

Χρηματοοικονομική θέση, επιτοκιακό προφίλ και ο ρόλος του SNO στην απομόχλευση

Η CTO ενίσχυσε το ισοζύγιο χρηματοδότησής της μέσω νέων δανείων συνολικού ύψους 150 εκατ. δολαρίων, με λήξεις το 2029 και το 2030. Το επιτόκιο, μέσω swaps, έχει ουσιαστικά «κλειδώσει» περίπου στο 4,2%, με προσαρμογή στο 4,7% από το 2026.

Τα έσοδα χρησιμοποιήθηκαν για αποπληρωμή δανείου με λήξη του 2026 και για ενίσχυση ρευστότητας. Πλέον η εταιρεία διαθέτει περίπου 170 εκατ. δολάρια συνολικής ρευστότητας. Η μόχλευση (net debt / EBITDA) βρίσκεται στο 6,7χ, βελτιωμένη έναντι του προηγούμενου τριμήνου (6,9).

Το σημαντικό όμως είναι ότι η διοίκηση εκτιμά πως μόνο το signed-not-open pipeline μπορεί να μειώσει τον δείκτη μόχλευσης κατά μισή μονάδα καθώς τα μισθωτήρια εισέρχονται στα αποτελέσματα. Σε συνδυασμό με την επαναμίσθωση των anchor boxes, υπάρχει βάσιμη προοπτική σταδιακής απομόχλευσης χωρίς ανάγκη σημαντικών νέων επενδύσεων ή εκδόσεων μετοχών.

Παράλληλα, η εταιρεία έχει πραγματοποιήσει επαναγορές μετοχών ύψους 9,3 εκατ. δολαρίων σε μέση τιμή 16,27 δολάρια, αξιοποιώντας το γεγονός ότι η μετοχή διαπραγματεύεται σε επίπεδα που η διοίκηση θεωρεί αδικαιολόγητα χαμηλά. Αυτή η κίνηση βελτιώνει την απόδοση των μετόχων και αποτελεί ένδειξη εμπιστοσύνης στις προοπτικές της εταιρείας.

Κεφαλαιακή στρατηγική και επενδυτικό ενδιαφέρον της μετοχής

Η CTO συνεχίζει να αξιολογεί εξαγορές, όπως η υπό ολοκλήρωση συναλλαγή για εμπορικό κέντρο στη Νότια Φλόριντα. Η στρατηγική της εταιρείας είναι ξεκάθαρη: αποκτά ακίνητα με προοπτική αύξησης αξίας μέσω lease-up και χρηματοδοτεί τέτοιες κινήσεις εν μέρει μέσω ανακύκλωσης ώριμων, σταθεροποιημένων ακινήτων που δεν έχουν πλέον σημαντική προοπτική ανάπτυξης.

Αυτό το μοντέλο, δηλαδή ο συνδυασμός επαναμισθώσεων anchors, αύξησης NOI (καθαρού λειτουργικού εισοδήματος), ενεργητικής ανακύκλωσης κεφαλαίου και επαναγορών ιδίων μετοχών, δημιουργεί πολυεπίπεδο προφίλ απόδοσης για τον επενδυτή: σταθερή μερισματική ροή, ορατή οργανική ανάπτυξη μέσω SNO και anchor boxes και πιθανή αποτίμηση-στόχος υψηλότερη καθώς μειώνεται η μόχλευση και βελτιώνονται τα λειτουργικά μεγέθη.

Φυσικά, υπάρχουν κίνδυνοι: ο κλάδος εμπορικών ακινήτων επηρεάζεται από καταναλωτική ζήτηση, οι επιδοτήσεις μισθώσεων (TI) σε anchors μπορεί να αυξηθούν και ο χρόνος αναδιάρθρωσης σε ορισμένα ακίνητα μπορεί να παραταθεί.

Παρ’ όλα αυτά, η στρατηγική της διοίκησης είναι συνεπής, με έμφαση σε ποιοτικούς μισθωτές, ενεργή διαχείριση και προσεκτική χρηματοοικονομική πολιτική.

Με βάση όλα τα παραπάνω, η CTO Realty Growth παρουσιάζει ενδιαφέρον για επενδυτές που αναζητούν έκθεση σε υψηλής ποιότητας retail και mixed-use ακίνητα, με συνδυασμό τρέχουσας απόδοσης και ορατής μελλοντικής ανάπτυξης.

Κείμενο:

Συμεών Μαυρουδής

Μην ξεχάσετε να μπείτε στην κοινότητά μας!

Πατήστε ΕΔΩ

Άλλες δημοσιεύσεις:

Επιστροφή στα Άρθρα